みとのひとりごと

関西人、東京在住。人生いまだ考え中。昭和の残香がするすみっこが好き。

マンションの購入と賃貸と投資運用と。

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 ある程度年齢を重ね、賃貸生活が長くなると、このまま家賃を払い続けるより、マンションなり一軒家なりを買った方がいいのではないか。そう考えることが増えてくる。まぁこれは多くの人にとって永遠の課題なのだが、世間には多くのポジショントークが溢れ、気持をまどわしてくれる。で、今回は、ややこしい要素を抜きにして、まとまった現金があった場合、それを頭金にマンションを買うのか投資運用するのか、どちらが有利かを検証してみたい。(賃貸マンションの更新料などは、購入マンションのリフォーム料と相殺して、計上しないこととする)  

 

まずAとして、なんとか手が届く3000万円のマンションを、頭金1000万円、借入基金2000万円・30年ローンでの購入を検証してみると、低金利とは言え、2000万円借りると、30年間で約3000万円を返済することになる。これに共益費や固定資産税(30年分で900万円)を加えると、30年間の住居関連支出は、頭金1000万円+3900万円=4900万円必要だという計算になる。ただAは、4900万円を30年間の家賃に払うが、払い終わると築30年のマンションを資産として持てる。

 一方Bとして、マンションを購入せず、月10万円のマンションに30年間住んだ場合は、120万円×30年=3600万円の家賃を払うことになる。Aに比べ支出は1300万円ほど少ないが、30年後資産としてマンションを持っていないので、購入マンションのその時点の時価が1300万円を超えるようだと、Aの方がBより有利ということになる。まぁ賛否両論はあるだろうが、このシュミレーションの場合、AとBの有利度は、その時点の時価に左右されるものの、状況次第ということで、ほぼ互角といって差し支えはないだろうと思う。

  ただここに抜けている点が一つある、手元にある頭金の資産運用だ。Cとして、マンションを購入しなかった場合、頭金の1000万円は、投資に回した場合を考えてみると、もし高配当株を中心に運用すればなんとか可能な3%で複利運用をすると、1000万円は、10年後に約1350万円になり、20年後には約1820万円になり、30年後に約2450万円になる。30年間で約1450万円の利益を生み出すことになる。この場合の30年間の賃貸金額も3600万円とすると、3600万円から1450万円を引くと、30年間の実質家賃出費は2150万円となる。

 まとめると30年後のそれぞれの不動産関連出費+資産は、

Aは、4900万円の出費 +築30年のマンション

Bは、3600万円の出費 +マンションなし

Cは、2150万円の出費 +マンションなし       -ということになる。

単純に比較すると、有利度はC>A=B の順だろうか。さすがにメイクミラクルでもない限り築30年の購入時3000万円のマンションが2800万円以上で売れるはずがない。ただ1300万円かというと微妙なので、A=Bとしている。

 結論として言うならば、賃貸+資産運用が最高ということになる。もし10万円の家賃でなくその額を下げればより有利になるし、運用利益を高めることができれば、更に有利なポジションをつかむことができるだろう。年利3%の運用に関して高いハードルを感じるひともいるだろうが、日本株でも少し高配当株は3%を超えているし、優待とも組み合わせるとそんなに難しい数字ではない。もちろん運用がマイナスの年もあるだろうが、世界経済の平均成長率は2%を超えているのだから、グローバルインデックス投資をするだけで、成長率2%+世界株の平均的は配当2-4%を得て、年間3%以上の運用はそんなに難しいことはないだろうと思われる。リスクもあるが、よりアグレッシブなポジションを持てば、より高い運用益を残すことも全然可能だろう。

 まぁとりあえずの結論としては、マンションは買わずに、その余剰資産を投資で運用しろ、ということか。不動産業者にとっては不都合な真実となってしまったが、結構当たり前の結論ともいえる。ちなみに中古マンションに関しては若干違うシュミレーションとなるだろうから、また暇な時間があれば考えてみたい笑。