みとのひとりごと

30歳を過ぎてから上京したアラフォーの関西人。独身。人生いまだ考え中。昭和の残香がするすみっこが好き。

世の中のマイホームVS生涯賃貸論争に完璧に欠けている視点。

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 親交のある青猫氏が、マイホームを購入するとのブログ記事を読みました。誠におめでとうございます。良い機会なので、個人的にマイホーム購入に関する所感を書いてみようと思います。

 マイホーム購入か生涯賃貸かは、ことあるごとに論争が繰り返される一生の一大事ですが、多くが論じている視点に違和感満々なんで、個人的な所感を今回書いてみます。マイホーム購入派は、家賃を払うより月々のローンの方がほぼ同じ額で将来的にマイホームが自分の物になるのでお得だという意見が基本。一方賃貸派は将来的なマイホームの資産価値の低下、隣人のドキュンリスクなど挙げています。ただ言わせてもらえば、そこに大きく欠けている視点があります。それは、頭金の資産運用価値です。

 マイホーム購入の際にフルローンを組んだとしても、不動産会社への手数料、登記料、さらには引っ越代、引っ越しに関わる新たな家具購入などがかかります。もし3000万円程度の物件を購入した場合でも、その総額は300-500万円程度発生することは間違いありません。ローンの頭金を0にしても、この金額は物件を購入する際に確実に必要となる出費となります。もし物件を購入しなかった場合、その人はこの頭金資金を運用することができるのです。マイホーム購入か賃貸かの記事等をいくつも読んだことはあるのですが、今のところこの視点に触れている記事は皆無なんです。何かの圧力がかかっているのかもしれませんが笑。

 例えば3000万円を35年、固定金利1%で元利均等方式で35年間借りた場合、月々の支払いは8万4000円ほどになります。これに固定資産税を加えると(年間12万円ほどの月割)を加えると、月の支払いは9万5000円ほどになります。これを言い換えれば、3000万円のマイホームを購入したAさんは、35年後に築35年のローン返済と、ローン返済後の自宅の資産価値(この場合は上物はゼロなので純粋な土地資産)が残ります。多分その場合は土地代は約1500万円ほどでしょう。さらにマイホーム売却した場合の諸経費を含むと約1300万円くらいになってしまいます。

 一方マイホームを購入しなかったBさんが、頭金の400万円(間をとって)の35年間運用した場合はどうなるのでしょか。現在のグローバル資本主義の年間成長率は約5%と言われています。もしBさんがAさんと同等の9万5000円程度の賃貸に住み続け、頭金の400万円を年利5%で35年間運用した場合は、約2200万円になります(ただし税引き前)。さらに自分の投資力に自信がある場合に、もし年利8%で運用できた場合は、その金額は5914万円に達します。そして賃貸を通した場合は隣人リスク緩和(引っ越し)という優位なオプションもつきます。

 ただこのAさん、Bさんの事例を見ると、一見Bさんの方が得のように見えますが、Bさんのリスクもあります。それは土地価格、賃貸代金上昇です。もし1970年代の右肩上がり、不動産価格上昇の時代を迎えた場合、Bさんの方が圧倒的に不利となるでしょう。ただ不動産価格が下落の時代を迎えたら、Aさんの損失はさらに広がるでしょう。日本は人口減社会に突入しましたが、中国人などの不動産購入も増えており、個人的にはどちらの可能性もなくはないと考えています。

 結論としては、今の時代が続く場合はマイホーム購入より賃貸派の方が人生コストではお得でしょう。ただし時代は変わりますので、先は分かりませんが笑。また青猫氏のように地方都市に住み、圧倒的に賃貸物件が少ない場合(借主優位)の場合は、マイホーム購入得なような気もしています。