みとのひとりごと

30歳を過ぎてから上京したアラフォーの関西人。独身。人生いまだ考え中。昭和の残香がするすみっこが好き。

最近はまっているユーチューバー3選。

 最近ビジネス系ユーチュバーの動画を観ることが格段と増えた。専門性の高い人間が公開している動画にはためになるものが多い。ただ大人対象のビジネス系ユーチュバーへの最近の参入は多く、イケハヤ系の薄っぺらい分析動画も少なくなく、いらいらすることも多い。もふもふ不動産みたいに、始めは斬新だったのだけど途中から薄い知識で何でも語り、なかなかの確率で知識不足なので、観なくなったユーチュバーもいる。まぁテレビを観るよりは有意義なので、今後もユーチューブの視聴時間は増えているだろうな。

 まずは、草食系投資家LoK氏。もと銀行員らしく金融分析がさすが。特に金融不安をあおるのだはなく、分析する仕組みはさすがです。特に下の動画は、リーマンショック時と今のCLO、ハイイールド債の理性的な比較で、かなり勉強になりました。


2020年 金融危機は起きるのか?リーマンショック時との状況を比較検証!ドイツ銀行、農林中金、CLO問題はどうなるの?お金の勉強 草食系投資家LoK
 続いては、失敗敗小僧氏。使えないおやじの背景、格差社会トークの切り口がけっこう斬新。きもい見た目と体系なんだけど、ギャップも大きい論理的な分析に地頭の良さを感じさせる。国立理系卒で、元公務員なんで、理系的な分析もいい感じ。ときおりトークにはさむ「ぼくちゃん」の裏声がけっこう癖になります。

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 最後に、RadiOyazi氏。始めはうさんくさいおっさんだなと思ったんだが、その相場分析感がかなりするどい。本音満載なので、経済界に忖度しなければならない既存経済メディアの情報よりずいぶんためになる。すでにフォロワーは7万以上いるが(1カ月前は1万以下だったのに)、数十万フォロワーの獲得も近いだろう。毎日2回(前場終、夜)に動画更新しているタフさも尊敬です。

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今からの不動産投資は、一般庶民にはまったく割に合わない。

 最近仕事もプライベートも暇気味なので、これまでやってこなかったことを新しく始めてみようと考えて、ここ1-2か月で100冊くらい、プラス、マイナスの双方のポジションで書かれた不動産投資の本を集中読みした。スルガスキーム発覚で下火にはなっているが、まだまだサラリーマンの不動産投資をあおる本やユーチューバーがあふれている。特に不動産系ユーチューバは、そこそこ再生回数が稼げるので少し前のかなりの増殖時からは減ってはいるが、それでもうざいくらいにいて、まだまだあおり気味だ。だが一般庶民のこれからの不動産投資は、まったくに割に合わないものだろう笑。

 不動産投資が一般庶民に適さないのは、「利回りの変動リスクの高さ」、「不動産売買手数料の高さ」、「換金性(売却)の不確実性」の3つが大きい。

 まず「利回りの変動リスクの高さ」だが、不動産系ユーチュバーの多くが何故か地方在住者で利回り20%近くで中古物件を購入できれば、そもそも損しないというが、まず利回りが20%の物件は地方でもほとんど存在しない。まぁ首都圏ではそんな物件はほぼほぼ存在せず、1棟の値段も高く、そもその参入すらできないのだが。だが地方であっても、10年前はともかく、今さらそんな物件を探すのは宝探し急の難易度だろう。またもし利回り20%の物件を見つけたとして、ほとんどがリスク満載物件の可能性が高い。例えば500万円の地方のぼろ中古戸建て物件が、仮に現状で20%(年100万円、月8万円ほど)で運用されていたとしても、周辺の他の物件を調べるとその相場は4万円前後。その借主が退去した場合、一気にその利回りは10%になる。さらにそこに、ローン購入の場合の銀行金利、管理料、固定資産税、突発的な修繕費用などを加わると、実質利回りは5%以下になるかもしれない。

 さらに「不動産売買」の手数料合計が物件の10%近くかかるもの不利過ぎる。種銭が10%かかると考えると、株式投資、FXなどに比べると手数料の不利さが目に合わる。売却時も10%近く手数料がかかるし。もし買値より高く売り抜けられればいいが、少子化人口減社会で、なおかつ地方にそんな物件が存在するとは思わない。

 そして最後に「換金の不確実性」だ。株やFXと違い不動産は自分が売りたいときに買い手がいるとは限らない。それが一番厳しい。人生の局面に突発的にお金が必要になる場面は多々あり、その時にすぐ換金できない資産の資産価値は少ない。もちろん余剰資金での不動産投資はそのリスクは少ないが、10年前は知らないが、今から普通のサラリーマンが参入するにはリスクしかない。

 東京はじっこ在住なので、千葉県の2000万円の中古築30年の一棟マンション(利回り10%)を手数料200万円(頭金)、フルローンで購入するシュミレーションをしてみたが、もうマイナス要素しかなった。都内で利回り10%の物件なんて存在せず、千葉でもかなり有利な10%なんだけど、その物件ですら、とんとんに近い換算となる。

 (収入)2000万円×表面利回り10%=家賃収入200万円

 (支出)2000万円で2・5%ローン、20年間の返済額=月々10・5万×12ヵ月=126万円。さらに固定資産税、管理費、修繕費で物件の20%ほどを見込むと40万円=合計166万円

 以上ここまでで年間の手残り(実収入)は+34万円ほどにしかならない。

 もし1部屋の空き室が出て、3万円の部屋が1年間空室なら、-36万円。一気に年間収入は赤字になる。2部屋空室ならさらにだ。割に合わなさすぎる。これだったらまだ200万円の頭金を成長株投資して、10倍株の夢でもかった方がずいぶんましだ。

 さらに20年後にローンがなくなったとしても、その時に物件は築50年。大幅修繕での持ち出しがかなりの額になるだろう。さらに果たして、大幅な人口減が避けられない中で、その物件が果たして売却できるのだろうか。そこには、マイナス要素しかない。いまだに不動産投資をあおるマンション投資会社や、不動産系ユーチュバーは、20年後の借金まみれの未来しか想像できないな。まぁもし中古一棟マンションの相場が今の半額になったら参入もありかもしれないが笑。

 

2019年の株式配当メモ。

 2019年に株式配当投資家に一部シフトしています。定期的に株式配当を記録していこうと思っているので、遅ればせながら2019年の1年間の月ごとの株式配当(税引き後)をまとめてみました。

 なお2019年1~6月の株式配当は、以前にブログでまとめています。↓

底辺資本家になりました。 - みとのひとりごと

 

 2019年の各月の株式配当(税引き後)は以下の通りとなります。日本株中心なので、なかなかに偏った毎月の配当バランスになりました。なお持株の売買は頻繁なので、配当獲得後に売却した銘柄も多いですが。四捨五入で書きます。

 1月=1000円

 2月=なし

 3月=35万9000円

 4月=20万3000円

 5月=6000円

 6月=79万8000円

 7月=9万2000円

 8月=5500円

 9月=81万6000円

 10月=4000円

 11月=1万円

 12月=6万4000円

 合計=230万円     でした。

 1-6月時点での年間株式配当は137万円だったので、後半の配当ペースはかなり低かったことになります。まぁかなり頻繁に売買しているので、こんなもんかなとそれなりの満足感です。資産は非公表としていますが、この1年間で約1500万円ほど増えています。ただ含み益も多いので、あまり意識していません。

 230万円の月ベースにすると、19万2000円ほどです。もしセミリタイヤしたならば、ここから年金、健康保険等で3万円ほど引かれて16万円少しになるので、普通の感覚でセミリタイヤするには少し物足りない額ですね。もしセミリタイヤするならば、年間の株式配当(税引き後)は300万円超えがハードルですかね笑。

 日本市場がまだ開いていない年初に、イランの暗殺で原油先物が急上昇し、円高に振れました。まださほどの状況ではないですが、市場の年明けのボラティリティは高く、春までの一回の暴落を予想する人も多いです。個人的にもそろそろ米国株が高値限界感を感じているので、日経平均も連れ安する可能性は高いと見ています。ただ、まぁその時期がいつかは分からないし、軽い押し目で米国株が上昇を続ける可能性も少なくない。昨年後半から2020年ね大暴落説もけっこう増え、空売りも積み重なっており、踏み上げ相場の可能性も十分あります。まぁ今年もエセ情報に振り回されず、淡々と自分を信じて資産を増やせればと思っています。まぁ今年はなかなかのボラティリティが期待できるので、時期だと思ったら、かなりのリスクを取って勝負をする気持ちでもあります。多分今後もこのブログでは半年に1回くらいは定期的に株式市場に触れてみたいと考えています。

 

東京23区のはじっこに1480万円の激安戸建てを購入しました。

 なんとなく最近の生活のマンネリ化を打破するために、これまでしたことがないことをしてみようと考え、一軒家を購入することにした。1週間ほど前に最終契約をかわし、頭金も払い、購入を決めた。予算面と後から自分勝手にリフォームしたいなと考え、中古住宅を購入することにした。あとなんとなくこれから猫と暮らしたいと考えだしているので、マンションでなく一軒家の購入の必要性もあった。ここ1年くらいなんとなくSUUMOなんかを定期的に見て、物件を検索していたのだけど、このたび、近所に手頃な物件を発見したので、内覧に出かけ、ほとんど即決で購入を決めてしまった。

 しかし東京のはじっことは言え、一応23区内で、1480万円で一軒家が買えるとは、すごい時代になったものだ。まぁ最寄り駅から徒歩17分と若干の朝の不便さは感じるが、そこは妥協した。新聞、メディアは東京の地価上昇を派手にあおるが、それはあくまでも千代田区中央区などの都心部の話で、千葉、埼玉よりの江戸川区葛飾区、足立区などのはじっこの23区内には探せば激安物件がけっこう転がっているのだ。しかし都心部タワーマンションは弾ける間際のバブルかもしれないが、東京23区と言えども、少しの利便性さえ犠牲にすれば、住宅価格は既に下落している。20年以上前の大学生時代、都内(下高井戸)の友達の6畳ワンルーム(UB、トイレは一応ついている)に遊びにいったことがあったのだけど、大学近くと言えども、キッチン含む6畳の家賃が7万円台の後半だったことにショックを受けた記憶をふと思い出したりもした。当時京都で大学生をしていた僕のワンループマンションはほとんど同じような感じで3万円少しだったしね。

 1480万円の激安価格に加えて、広過ぎず狭過ぎずぼっち暮らしにちょうどいい間取り。そして都内のマンションでは以外ないバイクスペースもあり、理想的な住環境にも近かったし、ほぼ即決で購入を決めてしまった。さらに今の賃貸マンションから10分以内で、近くの土地勘もあったことも購入の決め手になった。なお今の家賃は7万円なんだけど、戸建てのローンは頭金100万円を除くフルローンで地代も含めて5万5000円ほど。まぁ35年ローンなんで、後先はしらんが。財布にも優しいです笑。

 とりあえず銀行ローンや各種手続きがあり、引っ越す前にそれなりのリフォームをする予定なので、引っ越しは1月後半から2月になりそうだ。まぁこの一軒家購入が、マンネリ化のど真ん中の人生のそれなりのスパイスになればいいのだが。まぁ今は引っ越しもまだ少し先で、年末の仕事にも追われつつ、なんとなく新居に買う新しい家具を考えてテンションを上げている段階なのだが笑。また進展があれば、引っ越しまでに1、2回はブログでもこの話題の続きにも触れようかなと思っている。